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在CBD高层建筑的西侧，靠近一个建于20世纪50年代的旧住宅社区，新与旧、高与低之间有着强烈的对比。
但就是在这个老社区里，正在发生着惊人的变化，3月17日，光华里5号楼和6号楼在全部拆除后正式开工建设，这不仅意味着这两栋老建筑脱胎换骨，它们的拆改、同居独居、建筑模式创新、制度措施创新、工作机制创新，是北京危旧建筑综合整治史上的新突破。
通过光华里5号楼、6号楼改造试点，物业业主也是第一批落实主体的群体，无疑是在积极探索北京危旧建筑改造的新路径。
3月17日，光华里5.6号楼在彻底拆除后正式开工建设。
一次事故，老危旧楼迎来命运新转折
3月17日，新京报记者来到广华里5号楼和6号楼所在地，拆迁后已是一片平地，四周围满了围挡，施工后工作人员进行了测量、放线等一系列工作，或许用不了多久，原地就会建起两栋新楼。
但是谁能想到，在拆除之前，在中央商务区，这两栋建筑被判定为危险建筑。
这是在光华里5号楼住了三十多年的于先生近年来的真实感受，地板是木地板，没有做防水层，严重漏水，2014年那一年，我们的卫生间遭殃，重新加固。不仅如此，卧室上方的地板可以清楚地看到下沉变形。
众所周知，随着时间的变迁，老旧小区的居住问题，尤其是安全问题日益突出，对于光华里的5号楼和6号楼来说，2019年的一次楼塌，让这两栋楼的命运迎来了重大转折。
2019年8月30日，光华巷5号楼木质楼板脱落，冲破二层楼板坠落至一楼，严重危害居民安全；事发后，朝阳区政府高度重视，责成区住建委、建外街道立即启动紧急工作预案，疏散居民并妥善安置；首开集团作为非经济性资产接收方，也第一时间参与，与各方商讨全面整改方案。
改建前的光华里5号楼。
北京首例危旧楼改建，方案修改10余次
怎么修？怎么改？在此之前，北京老旧小区综合改造以改造为主，而危旧建筑大多进行维修加固，对于首开集团来说，即使承接了3000万平方米以上的无平台老旧小区，也有改造经验，但危旧建筑的原址改造也是一个新的挑战。
首开集团非经济业务部非经济管理部部长王劲松告诉记者，上述楼层坍塌事件发生后，朝阳区住建委、房管局、规划局、中央商务区管理委员会、建外街道、首开集团等在短时间内召开了多次研讨会，初步确定了几个方案：危房加固、异地搬迁、拆除重建。但经过研究，没有加固价值或居民异地搬迁的可能性。最终在2019年12月23日确定采用原拆迁改造处置方案，次年4月10日设计方案基本拿到稿件。
但改造方案的设计并非一蹴而就，需要综合考虑政策规划、住户需求、资金成本等多方面因素，首开集团旗下首华建设物业部李锐透露，前前后后的方案修改了十几次，核心问题是在不增加建筑面积的前提下，将同居改为独居，增加独立卫生间和厨房后，原有客厅面积会减少，导致绝大多数住户不认同之前的改造方案，政策和需求难以平衡。
转机是'178号文'的出现，允许适度扩容李锐如是说2020年7月1日发布的《关于开展危旧建筑改造试点工作的意见》（以下简称178号文）明确指出，原则上户数较目前不增加，为改善居民居住条件，有条件的可适当增加建设规模。
历时16个月，80余次入户动员宣传
虽然改造前光华里5号楼、6号楼仅有36套住宅、58户居民，但改造方案收到了居民强烈的不同声音。
根据《178号文》，改建项目应充分征求居民意见，改建意向、改建设计、落地方案咨询等需经不少于2/3居民同意，改建协议需经不少于90%居民同意方可推进。
王劲松说：“政策再好，资金再充足，如果群众工作做不好，人民群众不认可，工作就很难推进。”
居民们的顾虑是什么？光华社区党委书记张秀伟告诉记者，最大的顾虑是他们能否回来，几年后还能回来，因为他们担心如果房子被拆除，租赁就不会回来了。寿华建筑物业第二办公室副经理邓武军也举了一个例子，其中一户的老人在被安置到酒店后搬了回来，因为他们担心拆除后再也不会回来了。
此后，在党的领导下，首华建设物业部与建外街道、光华里社区合作开展群众工作，为期16个月，入户动员宣传80余次。回忆起群众工作，邓武军感慨，“居民意见大，工作不好做，我们多次上门沟通。早期在光华里社区，我们没有固定的办公地点，几个小伙伴在面包车流动办公，及时关注居民需求。"
如何说服这些居民？"第一是告诉他们，这是一个造福人民的项目；第二是承诺拆除它，以确保它能回来，楼层和户型位置保持不变，只是将合住改为独居，但也改善了居住条件；第三是适当增加面积。"张秀伟说，当他们最关心的问题得到解决时，他们的心结就会解开。
经过多次调整优化，改造方案得到了居民的支持，三天内第二轮协议签约率达到100%。
改建方案通过后，在市区政府以及各级单位的高度重视和党建引领下，项目从拆除到开工，仅用了两个月时间。首开集团城市运营集团市场部部长孙华勇表示，在改建工作的推动与落地中，朝阳区住建委等起到了关键性作用，协调政策关系、进行上下级链接，使项目得以较快开工。合居变独居，砖结构变身装配式钢结构
首开集团发挥了自己的专业性，让解决方案更先进，解决老百姓的痛点。首华建设总经理助理陈长青说。
随着开工建设，5.6号楼可能一年后交付，改建后的新家是什么样子？
在5号楼一侧的项目指挥部，视频滚动回放改造工作的进展，包括现场拆除、设计方案等，根据最终方案，新房和老房最大的变化是，在不增加住房套数的前提下，同住变成了独居，结束了多年共用厕所和厨房的状态。
对于改建方案，于先生认为非常好，两户住在一起，非常不方便，改建后的户型是独立分离的，同时适当增加面积，提高居住品质。
与老房子相比，新房最大的变化就是在不增加房屋数量的情况下，从合住变成了独居。
为了提升居住品质和居住体验，李锐还表示，方案由原来的三单元框剪结构改为三层钢结构坡屋顶住宅，由原来的三层三单元结构改为楼梯连廊设计，最大限度地提高住户的使用面积。
该方案有哪些亮点和突破李锐介绍，部分建筑采用装配式结构，具有安全可靠、抗震性能好、安装简单、可循环利用等优点，同时还进行节能设计，在外墙、屋顶、地板上增加保温层，采用节能门窗。
此外，光华巷5号楼、6号楼改造在资金使用、制度措施、工作机制等方面也有创新，比如在资金使用上，市区两级政府和产权单位承担主要成本，购买公有住房的3户居民承担扩建成本，王劲松表示，资金上还有很大的讨论空间，比如能否改变租赁模式进行房改房销售，这为后续实现资金平衡总结了经验。
而在制度措施上，此次旧楼改建形成了“简易低风险项目”“外套式加固”的规划申报和审批立项流程。“这简化了审批流程，缩短了项目周期。” 孙华勇说，下一步可能会出台制度性的文件。2021年北京市政府工作报告提出，积极引入社会资本参与，更新改造300个老旧小区、7处危旧楼房。对于首开集团来说，光华里5.6号楼的改建试点，改善了居民居住环境，提升城市发展质量，也为北京以危旧楼房改建的方式进行城市有机更新趟出一条新路子，形成可供其他项目借鉴的标准与范本。【企业履责点评】
首开集团参与北京市首个危旧建筑改造试点，汇集各方智慧，积极探索出一条符合首都特色的危旧建筑改造路径；在老旧小区综合整治民生工程中，首开集团不断总结推广“首开经验”，探索建设更加美好的社区，改善居民居住环境，提升群众生活质量；推动城市有机更新，提升城市发展质量，体现了国有企业的责任担当，树立了行业典范。
新京报记者 段文平 图片来源 企业供图
编辑 杨娟娟 校对 危卓
语录网网友总结：拆迁款是不是够回迁购买，如果不够，需要居民为添加的面积+费用，对于老人来说，钱从哪里来,建议将此方式作为老旧小区改造的标准模式，在北京推广。
改造方通过增加楼层收回成本。
这样会使首都北京的整体风貌焕然一新。
本来6层的楼，改成12层，原来的住户入住对应楼层，上面的部分出售，这样是不是皆大欢喜。
这个改建法真的是大快人心、皆大欢喜的好事！
北京这样合居的老旧楼房特别多！
希望CBD光华里五六号楼的改建能起到抛砖引玉的作用，带动北京其他地区的老式危楼的改建！
让百姓出些成本费用也是很好的事！
既解决了老百姓的居住环境，又让百姓在能力范围内购买房子，真是一举多得的好事啊！
在原有地块上重新规划小区功能、把多个原来的老破危楼合并重建成现代化的小高层、每户新增客厅、餐厅、阳台、卧室等，增建部分楼层出售用来抵偿建设成本,7、80年代的预制板楼应该拆除重建，加固就是浪费钱财人力物力，按照光华里模式很好，应该推广,没有保留价值的旧住宅楼，拆掉重建，老住户原址回迁，是最好的老旧小区改造。
老旧小区就应该拆旧盖新这是正确的改造方案。
北京所有的老旧小区都应该这样重建钱用在刀刃上。
老小区加装电梯、破坏建筑结构安全，不宜大力推广。
推倒重来按新标准重建才是正理！