有两年青女子建起了一座大宅子，专在城外做起了皮肉营生，最后害人害已，反误了卿卿性命。
宣德年间，江西临江府地僻民穷，民间多有妙龄女子为生活所迫做起了暗娼生意。
有一个监生，姓应名祥，生得风流俊美，落拓不羁，专好声色二事。整日里流恋于花街柳巷，舞谢歌台，就当作家里一般，妻子陆氏苦劝不听，只得任由他放荡。
这年春天一天，风和日丽，时人都出城春游，盛况难描，正是春游千万家，美人颜如花，三三两两映花立，飘飘似欲乘烟霞。
那应祥哪里肯放过如此不个搔首弄姿的机会，穿着一身华服丽衣服，专拣那妇女聚集之处，或前或后，住来摇摆，卖弄风流，希望逢着一个有缘分的佳人。可惜桃花运未来，一时无所遇，好不败兴。自觉没趣，走到一酒馆独自枯饮了两盏，吃够半酣，起身下楼，步行回家。
行不多时，渐渐地酒意涌上头来，稀里糊涂的竟迷失了路径。
正无处寻觅时，忽抬头见前面树林深处，影影绰绰有一处院落，料想必有人家居住，心中欢喜，急忙向前走去。
转过林子，显出一处大院落。
应祥仔细一看，周围都是粉墙包裹，门前十来株倒垂的杨柳，中间向阳两扇八字对开门，门头上高悬着金字匾额，写着“云香院”三个字。
应详点头自己思量：“早就听闻人说城外有几座行乐的院子，想必这就是其中一个啦！往日里只恨没有工夫，今日不妨趁闲游玩一翻，也不枉此行啊！”
他也不叫门直接大喇喇走了进去，此时己将日落时辰，应祥绕过正堂，正要走向后院，猛得和一个人撞了个满怀。定睛一看，是一个二十上下的女子，面庞皙如玉，天然艳丽，气质非凡。应祥看见这般标致，顿时喜得神魂飘荡，用那双开不开，合不合，惯输情，专卖悄、色眯眯的眼，仔细打量一翻。直到女子向他行礼他才回过神来。
原来这座院子有两个头牌，一个叫静静，一个叫真真，两个均是二十上下的佳人，应祥哪里肯放过如此机会，当即抛出三百两的银票，置办些酒菜，三人寻欢作乐。二女子也喜应祥多金豪爽，极力奉承侍候。应祥淫欲无度，乐极忘归，己有两月有余。
常言道：“生于锦绣丛中，死在牡丹花下。”
一日，三人正在欢娱之时，应祥突然眼睛一黑，栽倒在地，不醒人事，二人急忙救治，过了好久方才醒转，躺在床上气若游丝。二人怕被人知晓，告到官府，做出官司来，也不敢请医问药，只让院中看门的一个聋哑人，到药店胡乱抓一些药煎了灌了下去。
二人见他不好，遂起了不良之心，将应祥全身上下值钱东西剥了个精光，只穿件破衣，将其丢到柴房里，对外只说是收留的叫花子，每日只让聋哑人给些水米，让其自生自灭。
话分两头，且说应祥妻子陆氏，自那日应祥春游之后，两多月不见归家，陆氏整日啼哭，告到官府，写下寻人告示，到处张贴，寻找的好不着急。
陆氏在街道口眺望丈夫，见一生病乞丐在蜷缩墙角里，心下十分不忍，就买碗热肉汤和一些馒头给他吃，乞丐千恩万谢。
转眼到了夏季，天阴多雨，云香院房屋多有漏雨，就请了泥瓦匠来修，修好房子之后。天色昏黑，二个女子叫住了这个泥瓦匠，将其叫到后院，给他两银子，说有一桩事要让他做。有一名流浪汉，我们可怜他收留他在柴房过夜，谁知他竟病死了。我们害怕惹麻烦，你夜里将他背到城外乱藏岗埋了，也算是一桩好事。
泥瓦匠也并未怀疑他们说的话，加之自己也做过乞丐，同病相怜，又给足了银子，所以二话没说欣然答应了。
等到了乱葬岗，突然死去的乞丐嘴里发出微弱的呼救声。原来当时确是昏死，到了城外荒郊野地，夜间冷风一吹，流浪汉又醒了过了。
泥瓦匠心里思量，就是将他送交回去，二人也不见得会收留，况且事情没有做，怎么好意白拿人的银子。自己一合计就将他背回家，烧些热汤水米喂他。
在泥瓦匠的照看下，流浪汉身体竟然慢慢恢复了一些，泥瓦匠就问他家是哪里的，为何会落得如此田地。应祥这时断断续续说出了事情前后经过。
泥瓦匠大惊，原来是自己救命恩人的丈夫。随即将他送回到陆氏那里，后来在妻子的细心照料下，逐渐康复。
应祥经过此番劫难，最终痛改前非，在家认真读书，最后得中进士，官到中书舍人。泥瓦匠也因救了应祥，就留在应家做了官家，也一辈子吃饱穿䁔。陆氏因为可怜乞丐，施舍了一顿饭，最终救回了丈夫，保全了家庭。
两名暗娼，也因谋财害命被官府判罚流放，将云香院折毁。