我投资房地产的一些经历与浅见
正好早两天在梳理房产的时候，想到了这个问题，于是，就记录下来，为以后做一个参考。
说来也巧，十多年前，我就从事房地产相关行业了，我是某中介在我们这个省份的第一批员工，也就是房地产中介。那段岁月其实也很有趣很好玩。
当年从事房产中介的时候，利润远没有现在这么高，是一份吃力但是收入一般般的工作。
我印象中，我们这儿当年房价大约也就是3000左右了，做得好的中介，一般来说，一个月在我们这儿，也就成交两三套房产，都还是中小户型，两三套加在一起，总价不过几十万，提成算下来，能有四五千，都算是高薪了。
远远不像现在，一套房，动辄七位数，一个月成交一套，提成就上万了，还不算其他杂七杂八的费用。
所以，现在房产中介的日子比过去好过得多得多哈~
可是，不可否认的是，当年我近一年半的从业时间，对我在房地产投资这个领域打下了一个小小的基础。
接下来，又到了我长篇大论，不断赘述的时间了，请各位忍耐……
最开始，我在做中介的时候，就发现有一群专门买卖二手房的人，我们这边叫做——提篮子，还有些地区，叫做——房虫子。
他们是怎么操作的呢，就是首先花一笔钱，以合适的，或者较低的价格，买入一套房子，然后，开始略作整理，甚至简单装修，再过一阵子，就放给中介，加价卖出去，一般来说，大约利润率能在15%左右，有时高一点，有时低一点，但是，几乎没有亏损过。
大约一年能周转4次左右。
也就是一个季度，能买卖一次。
这样下来，一年基本上来说怎么也有50%左右的利润。
后来，这种玩法，升级了，开始引入杠杆操作，衍生出两种路线，一种是，按揭或者抵押，买入一套，付出的，仅仅只有首付的钱，利润却 是房价的15%左右，这样，周转率会下降一点点，但是，由于杠杆高，最终的收入，还是非常可观的。
还有一种，就是付定金+公证，用较少的定金，比如10万，签下合同，然后，和房东去公证，约定一个最迟付尾款的时间，在这个时间段，以较低的利润，抓紧卖掉，提升周转率，并且，杠杆的比例就更大了。
往往10万块，就能撬动80万左右的房子，一两个月之内卖掉，能有近10万左右的利润。
这种方法，在后来，比较常见。
我那个时候，专门做相关业务，看到了很多这样的人，这样的案例。
当时，我才刚入社会不久，就发现，这里面很有学问啊~于是，当时就和资深的投资者聊天，学习。收获很大。
在十多年前，我就在内心种下了一个种子——房产按揭。
现在看来，大家对按揭应该是熟悉得不得了了，但是，十多年前，在我们这个二三线城市，大量买房者，是不熟悉，不了解，甚至，排斥按揭的。
总想着，我买一套房子，自己家庭住在里面，这么一个窝，还欠银行好几十万，每个月还要用工资的一部分，甚至一大部分去还款。
心理有巨大的不安全感。
我那时，身边买房的同龄人比较少，长辈买房，基本没有用按揭贷款的，同龄人就算买了房，也是尽量不按揭，少按揭。
可是，我通过长期的观察与了解，发现，按揭是一个非常好的工具，能很有效的提升资金的使用率，本来只能买一套，通过按揭，可以买两三套了。
而定金+公证的方式，能够更加快速的周转。当时，和那一批投资者天天研究天天弄来弄去，
就陆陆续续的有了直观而确切的感受。后来，我们几个小伙子，弄了一笔初始资金，就开始陆陆续续进行这样的投资了。
由于我是当时第一批某中介的员工，加上本身比较爱学习，我爱学习到什么程度呢？我印象很深的是，当时有本杂志，叫做《红地产》，巨贵，几十块一本，我们当地卖这个杂志的都很少，我专门找到一个邮局去定，先把钱给了，然后，杂志到了，就去拿，那时候，能看到全国的房地产发展情况，所以，一直不断的学，我还自学风水，哇塞，找我买房的，我还免费给他看风水，什么这煞那煞的，讲得乌拉乌拉的，找我卖房的，我也能从朝向，格局上面，找到独特的卖点，后来，慢慢的，就被总部喊去给全省的分店做培训。
这样，资源就更加广了。
现在想想，那段时间，真是勤奋，勤奋到什么程度呢？我们出去找房子，都是骑小电驴，等红灯的时候要停下来，有一只脚做支撑，一天下着小雨，我等红灯时把脚支撑在地上，突然感觉到一股凉意，抬脚一看，赫然发现，鞋底有一个拳头大的洞，哇塞，硬生生把鞋底磨穿了……
就是这样比较较真的态度，慢慢的，到我这里的买家和卖家的信息就逐渐多了起来，加上赚了钱，一般都比较愿意分享，后来，就逐渐可以不出去了，信息会自动过来，还可以做一些筛选。
是不是这样的日子，就持续下来了呢？啊，如果持续，倒也不错，因为，当时同批的那群朋友，都有自己的中介品牌了，做得都很不错，加上这几年的房地产发展，利润也是相当可观的。
但是，我没有，我和好兄弟去创业去了，然后，创业了十多年，现在又转了回来。回来做了投资理财。可是，当时的经历，给了我极大的帮助，我这十多年下来，没有一套房子是全款的，
全部都是有贷款的。这就是当时那群投资者带给我的东西。
我一路坚持了下来。现在回过头看，我想，如果是全款的话，我的房子会比现在更少~
可是，是不是投资房产，就是抓住按揭这一点，就够了呢？我想，或许还有一些其他的东西。接下来，就说第二点。
当年，我认识了一位温州炒房团的成员，他在温州的实业是做外贸的，就是做那种小手提袋的，产业也挺大，他来的时候，是有套房子给我做了独家代理，我全权负责帮他卖，钥匙就放在我手上，我印象中，他给了我一个底价，超出部分，还有红包分成。挺爽快的一个朋友。
后来，我就帮他卖了，他飞到我们这里签合同，我印象深刻极了。他一来就感谢我，拼命握手，说：我在全国都投资房地产，大部分都是赚钱的，就你们这个城市没赚钱。
我看了他的合同，买了两三年了，确是没怎么赚钱就卖掉了。当时，我就问他，我说，你怎么不干脆再等等啊，以后肯定会涨，会赚钱的啊~他说，没有精力来照顾这边的房子，处理掉算了，把钱拿到其他地方去投资。
我当时就记下来了，这对我后来影响也很大。就是——不熟悉的城市，不投房地产。
当年他来我们这里的时候，就是跟着温州炒房团来买的，买了就没管理了，熬了几年，就卖掉，最后，投资收益很一般。
我后来就想着这个事情，作为熟悉本地情况的人，我要是他，我就不会买那个小区，因为，那个小区比较偏远，品质也一般般。
在这十几年，我就发现我身边好多人，没有考虑到这一点，我身边有人买了海南那边的度假房，还是期房，还是毛坯！结果，后来交房要飞过去，装修要待好久，那边的环境，和买房时看到的规划，已经有了很大的不同了。
这房子，买到手上，郁闷极了。
这里我多说一句，关于度假房——我个人是不会去投资度假房的，要买度假房，我就会纯粹当成消费，和投资一点不挂钩。
为什么呢？尤其是海南那边，我这些年，经常去海南，我就发现，海南真正适合居住的时间，一年不过几个月，夏天去吧，那个热啊，我有几次是八九月去的，白天基本上不要想出门，太阳晒起来，一天就能晒伤，回家就脱皮，涂防晒都没有用。
要是开车出去，车子不能熄火，有次我熄火，去买个椰子，才几分钟，车里就不能进人了，滚烫！硬是开了好一阵子空调，才勉强凉下来。
台风天，更不要说了，有次专门台风天前后去三亚，搞什么冲浪，请了教练，我去！下水才知道，冲浪这玩意儿，不像电视上那么好玩，这是有生命危险的，我们和教练吃饭，我多嘴问了一句：教练啊，冲浪会不会有危险啊？教练也是一个直肠子，说：那肯定会有，前天才死了个人，我们一起去拖上来的！三十多度的气温，我硬生生打了个冷战，但是，约都约了，怎么办哩？还是去吧，你别说，还真危险，冲浪板在巨大的浪下面，搞不好，就跟刀一样，危险极了。
所以，遇到台风天，海南也没啥好待的。
后来我就算了算，除去这些不适合待的时候，还能剩几个月？这一算，还不如包酒店，天天住酒店，度假完了，就回家。
这样算下来，还比较划算。
服务还更好。
更不要说，房子的后续保养之类的事情了。
其实，去多了，我就感觉，度假型房产，刚刚到的时候，新鲜感会持续三四天左右，接下来，就会比较无聊了。
要待上一个星期，就想家了。
所以，我对度假型房产，基本不考虑自住。
投资嘛，就更加不考虑了，想想，卖出的时候那麻烦事，就脑袋大。
真要度假型房产，我认为，是要全家人都有长居过去的打算，然后，后续的问题考虑清楚之后，再做决定。在此之前，要度假，选择酒店，无论如何，比自己弄一套房子在那边要好很多很多。
所以，不熟悉的城市，我是不投房地产的。好了，要贷款，要熟悉城市，就可以了，对吧？我认为，还有！就是——倘若这个房产，你是做投资打算的话，一定要有出租的安排。购入价和租金要按照自己能承受的比例。
这一点，在目前来看，是最受争议的一点。因为，按照这个逻辑，北上广深，无论如何，是没有办法投资的。一千万的房产，往往一年租金不到30万。也就是不到3%的收益率。怎么买？
我仅仅说我个人的意见。也仅仅适合我个人的情况哈~我是肯定不会在现在的租售比购入北上广深的房产的。当年，有这么一件事，给了我很大的震撼。也是温州炒房团的事，
当年，在温州有个投资者，一下子按揭了好几十套房子，那个时候，按揭是没有限制的，首付三四成，可以按揭很多套。他们全家就这么按揭，持有了很多很多房产。但是，他们非常明确的是短期持有，涨价就卖，不打算收租。所以，这几十套房子，都是空置的，但是，账面财富在不断的上涨。
众所周知，温州的房价，暴跌过一段时间。这位投资者就是栽在这个上面了。原因很简单，他赌房价一直涨，所以，除了留下一笔流动资金，供几个月的房贷以及自己开销之外，全部高杠杆买入房产了。
重点是，没有出租，因为，租不起价，干脆不去出租。然后，就在他持有的时候，房价崩了，开始暴跌。这位投资者就困住了。好了，这个时候，有人开始要问了，这位朋友，持有这么多房产，就算开始暴跌，卖掉几套，不就可以了吗？一来，每月还贷就减少了，二来，流动资金就多了啊，撑一下，就过去了啊。
所谓之，人算不如天算。我们也就在经历这次股灾以及熔断，才有感觉——在中国这种几乎不存在流动性问题的股市，还是会出现卖不出去的时候啊。当年也是这样。要知道，房价这东西，一旦下跌，尤其是大批量大幅度下跌的时候（价量齐跌），会出现持币观望的情况。
这种情况最吓人。因为，会引起恶性循环，暴跌——持币观望——房东迫于压力，再降价——又引起更大的下跌——之前买入接盘的人，转瞬损失几十万，后悔不迭——准备买房的一看这个情况，更不敢买——房东压力更大，更加要降价——再一次循环。
当时，这位投资者就面临这个情况。撑不过去了，民间借贷借了一笔钱，还是没有撑过去。最后，全部身家亏光光。
我听闻这个事情的时候，特别震撼。因为，这位投资者亏光光的数额对我来说，是一笔天文数字。
所以，我内心对这个事情就极度敏感。
以致于，我后来买房子，都基本遵循——贷款尽可能多，年限尽可能顶格。
让我每个月的还款额尽一切办法变少。哪怕最终总还款额多很多钱。然后，在每个月还款的额度较小的前提下，好好装修处理好房产，以合适的价格出租。
基本上。我现在持有的房产，距离当时的买价，大约能到8%左右的回报。就是100万左右的房产，一年能有个8万左右的租金。
然后，房租每年递增5%-8%左右。我尝试下来，这样的方式，一般说来，就没有什么还款的压力。与此同时，还保证要有足够的现金流以及其他收入。换句话说，房价暴跌，我也能撑比较久，等待黎明的到来。这样的条件下，我才会买入房产。
好了，问题来了。这样的条件，每个人都想要。但是，很多地方达不到啊，怎么破？
破不了……不是开玩笑，是真的破不了。碰到这样的情况，我就会选择不买。如果是自己住的话，也就是所谓的刚需，那没办法。但是，如果是投资，我就不会买。
所以，北上广深，现在的租售比，我是不会买入投资的。
哪怕接下来翻倍，翻几倍，我都不买，钱，是赚不完的，但是，能亏得完……
我们买房子，都是等待，寻找，找到了合适的标的，能够达到上述条件，就买入。一买就买尽自己能力的多一点。然后，老老实实出租，老老实实交贷款。等待最终资产的上涨。真正难能可贵的事情是，很早知道一些适合自己的原则，然后，用后续的时间去坚持这些原则。
再有就是，我不碰商铺的。原因很简单，说出来不怕大家笑话。因为我大学学的专业是——电子商务……我研究电子商务的时候，还没有淘宝，只有一个叫做易趣的网站……
所以，至今为止，我从不买商铺的。但是，不可否认，依旧有很多人在商铺上赚了很多钱。
早两年，也不知道从哪里出来一种营销方式，叫做——“一铺养三代”。我真是瞠目结舌。这是怎么弄出来的？谁想出来的？商铺本来就40年的权限，谁家三代人就40年寿命啊？还有，中华人民共和国成立，还不能说走完了三代人，对吧~
其次，我在实践中，发现，商铺在期房的时候，买错的概率是很高的。住宅，写字楼，层数不同，朝向不同，基本上，价格也不会差太大。
但是，商铺稍稍差一个位置，或者，朝向，格局稍稍差一点点，最终价格和租金的影响会非常非常大。
所以，这种容错非常小的投资，我自己是不碰的。我们这里有人买了X达的商铺。欲哭无泪。商铺长期租不出去，结果，门前的空地，被用来停车，这一停车，就更加租不出去了。
好家伙，一个商铺好几千万啊。一年一分钱租金收不到不说，还要交管理费物业费什么的。我对商铺是敬而远之。我个人投资比较喜欢投写字楼。还是因为租金的缘故。当然，在实操中，还有一点，是被很多人忽略了的。就是，住宅可能发生风险。因为，住户如果有一些不好的嗜好，不好的朋友等等，往往发生一些意外，会始料不及。
我从事中介的时候，曾经知道有租户租了房子在房子里面发生意外的。那真的很麻烦……写字楼会稍微好一点。但是，写字楼的选择还是有很多细节要注意的。比如，租户是什么行业，什么公司，最好选择有护城河的公司当你的租户哈~我们和我们的租户都保持了比较良好的关系。
我们的租户生意做得比我们大，所以，我们还是很放心的，也能成为好朋友，保持良好的关系，相互支持，相互学习哩~
还有一个要点，就是上述这些条件满足了，留意了，之后，还要注意的地方——社区的选择。
关于这一点，曹仁超有本书有详细的记录。我个人当年看了之后，在后续十多年里，坚持这么做了，目前看来，回报是可观的。
我记得，当年我们这里有一个超级大楼盘，叫做XX世纪城。里面可能住了成千上万户，我之前在北京天津也见识过这种超级大盘。当时开盘的时候，也是来者云集。我看了之后，我就劝我朋友不要买，因为，这种超级大盘，在未来的管理上，会出现很大的隐患，会有很多问题的。
因为，我们看过太多这样的情况了。
首先，楼盘太大，意味着，租户会很多很多，来源就比较庞杂，那么，管理起来，你就会比较头痛。
后来，事实证明，的确如此，大量的传销人员，小公司等等，租到了这个小区，结果，住里面的就郁闷了，每天都听到隔壁——要不要成功？要！！！感恩的心，感谢有你……
然后，由于这样的情况，一旦开始，就很难结束，从而导致，里面的自住者开始逃离，或者卖，或者租，由于这样的情况多了，比着卖，比着租，价格就很难上去。最终受益就大打折扣。
再者，物业的管理是跟不上的，尤其是，有些地区，有些物业，里面离职的人员，很有可能熟悉小区环境，薄弱环节，从而……
最后，小区过大，出意外的事情就多，一些意外情况发生，最终，这个后果，是全体小区业主一起承担。这就尴尬了……
所以，我当时没有买这个小区，我用更贵的单价，买了一个更小的，较好的小区，总共几百户，几栋楼，目前看来，涨幅和租金，早已甩了那个楼盘几条街了。归根结底，房子这东西，是和股票不一样的，房子与每天的生活，里面人的生命质量挂钩的。
那么，自然环境与人文环境就决定了房子的价值。其实，房子本身的质量和装修，在我实践中，反倒体现得并不明显。
我之前听闻一种说法，房产取决于三点——地段，地段，地段。
我个人认为，对也不对。说其不对，在于，现在的交通，地段不是太重要，尤其是未来的工作模式的改变。说其对，也对，因为，地段又将上述条件包含在内了。
不过，以我自己来说，我还是认为，千金择屋，万金择邻。我个人会比较看重社区，也就是看重人文环境多一点。
土地是国家的（房东角度），房子是房东的（租户角度），但是，生活是自己的。
对于写字楼，我自己的经验是，我会去选择综合性的写字楼，就是既有写字楼，又有住宅，还有商场。
这一点很重要。我在实践中也体会了。早几年，我们这里有个很有名的写字楼开盘，绿X广场。当时去看，价格也比较高，但是精装修。我看过之后，就认为，这个楼盘未来不好租，
因为，没有配套的住宅，配套商场也只有一个超市。
而更糟的是，对面有个写字楼，配套住宅比写字楼还大，配套商场是万达的水准，关键是，价格是绿X广场的七折左右。就隔一条十字路口，不过一两百米左右吧。
于是，果断买绿X广场对面这个写字楼。现在过去好几年了。事实证明，的确如此。
绿X广场由于买价贵，房东多开价较高，当然，不可否认，绿X写字楼的档次看上去也很棒。可是，由于倘若在绿X开公司，员工住宿就是一个问题，没地方租宿舍，吃饭只能点外卖，或者去较远的对面商场吃，结果，大量的写字楼空置，然后，底下的超市没开了。
目前看来，整个写字楼就显得很破败。这商业地产有个什么特性呢？就是，越旺的地方，人越扎堆，人越扎堆，这个地方就越旺。而绿X对面的写字楼，就比较旺，早几天去问空置率，说是不到10%，我想，这就是写字楼，我个人比较注重的地方了。
以上，基本上，我个人投资房地产的思路，就这样了，也没啥干货，一点点自己的体会罢了。
这里，说说我对房产“卖出”这个方面的看法。至今为止，我还没有卖出过。因为，我持有房产，就不太想卖出。所以，我认为，之前所述是为了留出——房产投资的安全边际，而这个安全边际就是为了实现我自己的——不卖出的理念。
如果真的要卖出，我想，可能也是很多年后用来置换，就是，卖掉老房子，然后同时买入新房子。这样的逻辑。
为什么我不太喜欢选择卖出这一点呢？
首先，我自己由于职业经验，对房子还是有独特的感情。我总认为，房子承载的是一个人生命中的一段，我自己住，承载的这一段，就是我自己的生命历程。
租给别人，承载的就是这个人的生命的一段。
起起落落，欢乐悲哀，都是经历。
卖掉嘛，就意味着说再见。
我童年居住的一所房子，后来被我亲戚卖掉了，这些年，我隔一段时间，就会开车去那里，一个人静静的坐上好一会儿，然而，这所房子，已经和我没有任何关系了，他承载着我的童年，我和爷爷奶奶相处的那一段时光，那段无忧无虑，快快乐乐的童年。
我每次坐在车上看着房子的时候，我就很难过……我带着太太去看这所房子，跟她说当年在前坪发生的故事，可惜的是，我没有办法领太太进门参观了。所以，我不太愿意卖掉房子。
而且，我正在准备把这所房子再买回来。我要带着我小孩，给他介绍父亲童年的时光。所以，我不喜欢卖掉房子。
其次，在经济的角度看。不卖房子，或许也是一个不错的选择。当年，我在做中介的时候，认识一个人，他很有意思，在我手上买了好多房子了。十多年前就开宝马了，算是比较富裕的人了。
我就问他，向他请教他的投资理念。我问他为什么不断的买房子。他的回答很有趣——我和我太太每年都会固定买一两套房子，然后，出租出去，一直拿着，不卖，买个几十套。到我们老了，我们每年卖一套，然后，拿着卖房的钱，做自己想做的事情。我当时就被震撼了。这个思路是我从来没有听到过的啊。
十多年前，谁会这么想问题啊，都是买一套房子，恨不能准备三代都住着了，哪还会想着这样弄啊？
我当时就大受启发，一直记在心里。按照这位投资者的做法，到现在，他应该还在买入的阶段，还没有卖出，想想，也有几十套了，至少也是大几千万了。
所以，这些年，我买下来的一点点房产，一套都没有卖掉过。
按照我上述的算法，每个月的房贷通过租金来弥补，还款的压力还是没有那么大滴……未来卖不卖，哎，再老一点再说吧~
还有一个原因，也很有趣，就是，我在研究家族财富传承的时候，发现有些“老钱”家族，有个共同的特点，就是资产配置的时候，哪怕实业与股权投资明显更赚钱，也会有相当一笔投资在房地产上，或者土地上。
经研究表明，他们这些“老钱”家族看过太多资金流动起来，流着流着，最后就没了的情况，尤其是财富在代际传承的时候，稍稍不注意，后代中有几个败家子，或者有一群损友，流动的财富，一下子就没有了。这种案例，屡见不鲜。
我自己在实践过程中和拆迁户打过交道，这种情况很明显，往往是一个村拆迁，瞬间就多了好多百万，千万富翁，然后，这里面，有人会立马把这些钱买房子，买门面出租，有人会立马开公司，搞自己的新事业，有人会立马换房，换车，换老婆，每天胡吃海喝闷睡。几年下来，能够现在还维持好生活的，
往往就是遵循了——老固定资产（被拆迁的房子）——流动资金（现金）——新固定资产。
遵循了这样的拆迁户，还稍稍好些，其他的，多是固定资产被动转成流动资金后，就流动到别人的口袋里面了。后果好惨好惨啊……还染上一身恶疾，一身毒瘾，赌瘾。
话说，能处理好流动资金，这件事，本来就是一种才能，还是一种稀缺才能，更别说，能每年不断增值，把钱省下来，再投入，再升值。
这种稀缺的能力，是需要相当大的天赋以及相当多后天的努力与学习，才能*得的。不是突然一笔钱到了，就自动拥有的。往往，这个时候，是最容易出危险的时候。
假设，真的到了这个时候，还是稳妥一点，把流动资金换成固定资产，再随着自己的成长，而慢慢做决定，会比较好一点。所以，我对自己并不那么自信，也就没有卖房这个需求啦~
以上，是我投资房地产的一些浅见，仅仅代表个人意见，因为，每个人的实际情况不同，我之解药，或许是他之毒药。这是不能共通的。
但是，也没有关系，多一个我这样的视角看看房地产投资，也还不错，反正也是免费滴，您说是不是？：）