上周，南二环两个楼盘又开盘了，它们分别是国贸凤凰原和融创福州府。
有网友在后台询问：这两个项目不是在今年6月底刚开过盘，如今怎么又开盘？
01
据了解，是因为首次开盘并不理想，开发商在价格和营销方面进行调整。
以三山原为例：
6月30日，国贸三山原开盘，共计180套；开盘当天去化13套，去化率7%；产品信息：88㎡/三房两厅两卫/120套，93㎡/三房两厅两卫/60套，共计180套；精装备案价29086元/㎡，折后28264元/㎡（含精装3000元/㎡）；
去化分析：项目带精装销售，均价已经突破2.8万，这个价格高于客户心理预期，客户接受度一般。
去化分析：同样价格较高项目，高于客户心理预算，超出区域价值太多。
02
而这次显然，两个楼盘做了充足准备：
国贸三山原在调价前先改了名字叫国贸凤凰原
融创福州府也做了许多功夫。
国贸凤凰原
开盘时间：2020年7月21日；
推案：10#（15F/2T6户/落地/90套），共计90套；
开盘价格：备案价29086元/㎡，折后约23800元/㎡；
优惠：价格重新调整，一口价优惠；
付款方式：正常首付。
开盘时间：2020年7月21日；
推案：A3#（15F/2T4户/局部架空/59套），A9#（15F/2T4户/落地/60套），共计119套；
开盘价格：备案价29284元/㎡，折后25200元/㎡；
优惠：价格重新调整，一口价优惠；
付款方式：正常首付。
从开盘来看，两者都不约而同选择降价作为主要促销手段，国贸直降5200元，融创直降4000元。
03
那么最终降价促销效果如何，因为二者地理位置相近，可谓互相竞争对手。
网上流传的开盘版本去化率是：
国贸凤凰原开盘推出90套，去化59套，去化率60%。
两个楼盘通过大幅度降价促销，有一定效果，但是没有想象中的那么好。
福州地产信息认为，两大楼盘通过降价，消除了不少虚高价格。但是它们都是大楼盘，接下来有很多房源，现在房源未必是最佳最宜居的楼栋。
从目前沿线在售和未来入市的项目看，南二环包括江南cbd附近的项目，它们总体量很大，另外年底南三环的帝封江两大项目（地铁房）可能会入市，到时城南板块竞争会更激烈。
当然最关键还是价格没有get到购房者的那个点，两个项目如果去除掉精装修价格，以毛坯入市，对于购房者比较有利。
有网友问那么多少入手比较划算？
答：结合江南cbd纯商毛坯房2.4万，该区域安商房毛坯在2.1-2.2万，方可媲美祥浦苑！