这100句话不是我说的，我不是营销大咖，是些些悟说的。
天天说“产品守正、营销出奇”，但很多地产地产营销人没有想象中的那么专业，无论任何行业，这篇文章值得一读再读。
首发：地产操盘手（ID:real-dichan）
1、营销的作用只是加速或者减缓某种历史进程，不是决定因素。
在我们房地产领域，投资很重要，地买对了还是买错了，对营销运作的生死影响非常大。在这个基础上，广义上的营销，产品定位、项目策划，就尤为重要。到后期，就是狭义的营销，只是加速这种进程或者减缓这种进程。
即便地买得对，产品定位做得好，营销也给力，还架不住调控，一夜之间有很多反市场、反逻辑的事情，在我们这个行业反复出现。我们要有一个清醒的认识，帮助我们做好营销。
营销是整个企业运营完成闭环的最后一部分，你前面无论做多少活动，多少套路，最终变现要通过我们这儿把它圆上。
不是决定因素，但营销很重要。如果一个项目卖不好，就算前端工程、成本各方面再优秀，那一切也都归零，因为体现不出来。我们是劳动价值是企业必不可少的一环。
2.不关注宏观经济，不关注行业趋势，不关注投资买地，不关注经营算账，不关注产品策划的地产营销人是做不深刻以及长久的。
如果我们想在这个行业有所突破，千万不要局限于手头的部门、项目这些工作，一定要往整个产业链的纵深方向走，往经营算账、产品策划、土地研究、公司的整个经营结构走。产品设计、审美、人文、宏观经济，这些方方面面，都是工夫在室外，要么你世面够宽，要么基础扎实，两者有一个，才算能打下一个优秀营销人的底子。
举个例子，刚入行，很多策划天天在广告公司加班盯设计：换一个高端的红色、这个slogan不够响亮、印刷用哪种纸等等......
不否认这些东西也重要，只是我们的时间和精力，如果陷入一些特别具体的技术的时候，我们就抢了广告公司的活，你再懂不会比专业技术人懂，你知道怎么评价它就好了。
我们应该有的是建立对房地产的格局、经济序列、公司经营的整体筹划，对于项目筹划、产品定位、操盘节奏、营销筹划、阶段目标、资源组织搭配等等方面的掌控，这是我们应该干的，某种意义上叫营销管理。
做一个有营销格局的人，不要把自己陷入一个特别技术、特别狭隘的层面里。
3、渠道盛行的今日市场，营销管理要点仍在系统管理，节点管理和心态管理上。
今天市场主流的营销模式，就是渠道。
我找哪个渠道，给多少钱，什么时候给，给的比竞争对手多还是少，哪个渠道更有用......变成了营销的主流内容，确实见效，也确实被绑架。
“渠道依赖”的商业模式，相关方有开发商、客户、渠道方、其他营销资源的提供者。就渠道这种模式而言，开发商成本增加，客户成本增加，其他的营销资源提供者相对来讲显得作用减弱，预算减少。
渠道今天占到整个项目营销费用的一半还多，渠道收益和他提供的劳动成不成正比？它是不是一个多方受益的模式？值得探讨。
我理解的营销，是一个系统、一门科学，跟交响乐一样，这个系统可以理解成：客户在哪里？怎样找到他？如何把他请到现场来？他为什么要来？他来了之后用什么方式能把他留住？沟通什么内容？用什么道具、情景影响他？怎样开始谈这套房子、谈价格、具体的促销？如果成交了，他怎么样满意度更高、继续传播？如果不成交，他口碑好，可不可以帮我们说好话？围绕这个逻辑，每一个阶段都有相应的营销技术、手段、资源与之相匹配，然后变成了一套系统。
房地产是一个节点性要求很强的行业，拿地、取证，以及营销也是以一系列结点串起来的。再一个是心态管理：市场好、市场难，操作项目的状态不同。
营销可以理解为基础系统思维、节点思维和心态的管理，这是它的底子。
至于说我们是用渠道，还是用直销，还是自己建，还是用代理，我们是做推广，还是用其他手段，这都是不同的历史时段下的一种营销手段的组合与选择。
营销的底子不能丢，我们关于一个项目的系统营销思维，扎实的营销基本功，这些操作不能丢。不能过渡依赖一个或者两个手段，去决定一个项目的营销质量，甚至生死。
基本功扎实了，再说用哪个手段、不用哪个手段。这是我对渠道之于营销的理解。
4、来自于竞争对手的恶意攻击，要重视但没有必要反击。就如同我们厌恶重伤别人的人，但我们不能成为那样的人。做好自己最重要。
我们同行有一个浓浓的江湖氛围，经常遇到来自同行之间恶意的攻击、中伤。这是个不创造任何价值的行为，但是带来很多烦恼。我们尽量不要做这样的项目、做这样的人。
我们面对来自同行、竞争对手的恶意攻击，放一边，别当回事儿。花很多时间和精力，做一些LOW的事情，不产生价值和快乐，没意义。道理简单，但这个问题很普遍。
5、推广的效果销售评估，产品的效果客户评估，渠道的效果费效比评估，领导是用来对评估做出应对，而不是进行评估的主体，这一点要搞清楚。
推广的效果，是靠销售业绩或来电来访之类的基本数据评估的；我们做产品筹划的效果，是用户来评估的；渠道的效果是靠费效比评估的。
领导是对这些评估的结果做出应对和重新组织。但领导不是评估的主体，领导不是所有领域的专家。这个事很难，这个观念也很难完全建立起来，这要靠领导的悟性。建立起这个意识的公司发展的就快，政治清明，专业的人干专业的事，领导只管怎么调整、匹配。
6、判断一个人脑子清不清楚，就看他的行为有没有明确的目的。
判断一个人、一个团队脑子是否清楚，其实就是看你所有的行为、动作、指向有没有一个清晰的目标。
作为一个个体，长期来看你要成为一个什么样的人，短期来看，要达到一个什么目标，会有与之相匹配的行为和动作。
道理简单，但我们懂得很多道理，依然过不好这一生。真正落实到生活工作里面去，往往很多行为和我们脑子里预设的目标无关，或者弱相关。
更糟糕的就是相反的，你脑子里想的和你实际做的是两回事。脑子里想的一定是身体健康，实际上总在喝大酒，这就没有把目的明确。
在工作中也一样，我们很多做的事情，和目标是正相关，弱相关还是相反，这是要经常思考的。
7、优秀的客户关系管理要做到，让你的客户，当面说坏话，背后说好话。
真正厉害的客户关系，是让客户当面说你的坏话，当面给你建议。你有接纳这些坏话、建议、意见的胸怀，你就有改进的可能；你有这种格局，所以他背后说你好话的可能就大。
跟做人一样，交朋友“忠言逆耳”，但是我们听进去以后，就有改进的空间。
我们是追求客户满意度的分数，还是追求客户满意度的增长率？这是两个概念。绝对分数不重要，40分、60分、80分，是代表过去时段的，但是增长率，代表你在这个过程中做出的努力。你工作上努力的方向，是因为这些意见和建议产生的。
8、帮同事成功才是最大的成功。
我是这句话的受益者。一个人没有三头六臂，做不了太多事情。
一个团队有两个风格：一个风格就是你代表你这个团队的最高水平，这个团队的天花板就是你发展的水平，这个团队的荣耀也集万千荣耀于你一身，你最厉害，你是最棒的。
还有另外一种团队，努力让每一个人都成为明星，努力让每一个人都在他自己所擅长的领域，尽可能的挥洒才华，这个公司的天花板是所有这些人的智慧、努力加起来的总和，领导人是谁没那么重要，领导人厉害不厉害没那么重要。
你自己厉害没有错，但一定是成为组织才能做大，花很多精力帮助同事成功，远比自己成功重要得多，因为他们成功的总和就是你的成功。
别管你管多大的团队，还是多小的团队，道理是一样的。
团队管理里面，一个人心里边能装多少人，他就能驾驭多大的场面。你的时间精力有限，事情装到一定程度你就干不好了，只能靠装更多的人，来驾驭更多的事。
装这些人，不是不是靠组织任命的。
从组织行为学来讲，在正规的组织里面，还有一个民间组织，民间组织的头头可能官职并不高，但他影响力巨大，往往在推动一些事情实质的发展。如果你是一个官方的领导，具备民间影响力，二者合而为一，这才可以叫领导力，具备了这种能力，这个组织就相对稳固，有战斗力。
你要根据每个人的长处因人施教，你的出发点是要帮助他成功，这才是一个领导者厉害的地方。
9、是营销又在提要求，还是营销在帮助我们更好更快实现绩效，这个判断对于设计工程财务招采综合等部门的配合力度至关重要。要善于搭建自己的业绩共生体。
营销要善于搭建自己的业绩的共生体。
工程、财务、物业、成本，它是我们的敌人还是朋友？嘴上肯定是朋友，但实际工作中往往就变成敌人，拍桌子吵架很正常，心里面骂更是常见。
营销这个工作有一个特点，几乎任何一个部门的工作，都和营销相关联，绕不过去，都能影响我们工作的进展，这也是行业特点。但是他们的工作，绩效不由营销来评价，所以对于我们来讲，是要先天的动力和意识，搭建业绩共生体。
意思就是你的业绩是与我有关的，我能帮到你。因为我能帮到你，所以你也要帮我。因为咱们互相能帮助，所以咱们可以和气一点，这就变成一个共生体的关系了，各个部门都好才好。
一定要善于在不同的环境和组织中，搭建以你为中心的业绩共生体。这是在一个组织里想获得更好绩效的基本思维。到一个新的环境，要迅速判断有哪几方和你业绩相关，和这几方可以变成一种什么价值的互相传递关系，先做出一些有价值实际的动作表示诚意，换回一些支撑，你就立于不败之地了。
10、是做单生意赚点银子，还是做个案例去市场上赚更多的银子，这个判断对于合作伙伴对本项目的投入程度至关重要。
合作伙伴是外部共生体。
房地产是由大量供应商合作起来的，为什么用乙方？因为它在某个领域比你掌握的资源和能力更多。
你是把他当乙方，还是当顾问、当战友，还是当其他？你把他当什么，他就把你当什么，人跟人的感觉是相通的，单位和单位的感觉也是相通的。
你不如把他当战友，甚至把他当爷、当专家，他为了荣誉、使命、企业战略，也会把这单活儿干好，对你的贡献就更大。
11、项目可以高端，人不能高端，越是高端项目，越要学会放低身段。
这是我在做广渠金茂府的时候一点感受。我上门买你房子还得预约，进门特别难。有客户就因为穿着打扮不像买房的，在售楼处十几分钟没人接待，等等诸如此类的变态情况。
今天在我们所谓的各种高端项目，仍然是这种现象。
我们本质上是一个服务行业，别管你做多厉害的项目，首先它不是你的，其次你是一个信息的传递者。别管再高端的项目，越是买不起的人，给他尊重，他越愿意说你好话，说得多了，就形成口碑了。
不管高端项目、改善项目还是刚需项目，本质逻辑是一样的，就是解决人的居住问题。必须预约、必须什么人才能进来，这套理论很多人引以为宝典，当然各有各的逻辑，也都说得通。
其实是这样的，那些你拦在门外的人，本可以帮你说好话，帮你说好话的人多当然是好事。你不让人家看，只有两种：要么不自信，要么有鬼，你要卖一个超出于客观价值的价格。
12、与媒体朋友接触的真谛：有节制地主动沟通。
有节制的主动沟通，当今还要再加一点，得更加有诚意。
媒体的任务就是观察你，了解你，发现你，宣扬你，这就是媒体的社会分工，天经地义，人家找你是应该的。这是第五种权利，公权力。所以要主动沟通。
确实需要有节制，两层意思：一，不能什么话都说，有可能无意中一句话，就给企业运营造成不必要的困扰。另一层意思，不能什么条件都无条件答应，不能超过某一个限度的合作。
这个事跟我今天的工作已经没有关系了，只是善意的聊一下这个话题。
13、优秀的操盘者必须读懂售楼处。
当营销工作出了问题最应该干的不是去开会，而是去售楼处。
尤其周末、节假日。
真正去读懂是客户量不够，还是客户量够但是不成交，不成交是业务员水平不够，还是我们销售道具的问题，是样板间不行，还是单价、总价区间出现问题，是我们产品不行，还是我们的价格促销政策不行，是竞争对手捣乱，还是这个行业变天了，等等诸如此类。
你只有在售楼处待着，才能找到答案，然后再开会，这个会就很有价值。
开会也很讲究。如果团队势气不好，很低迷，或者被更大的领导骂得一无是处的时候，别着急开会反思，集体去跑个步，喝个酒，唱个歌，先把势气搞上来，再开会。
如果被大领导表扬得快上天了，这时候先骂一顿，让他们冷静下来再说。
搞营销一定要抓上半年、抓第一季度，前面把业绩抓出来，今年任务就很容易完成。要想抓上半年，开年第一个会要早开，最好初三初四就上班，你就在售楼处转，转到初六初七人差不多齐了，开会就骂人，不用怕，有没有理由都骂，找个由头就骂，骂他们个狗血喷头，回去反思好好干，心就收住了。
你要是乐乐呵呵，吃个饭喝个酒，吃个开工饭，那完了，过了十五心也收不回来，一个月没了，算上过年，两个月没了。
解决销售问题，有很多办法，前提是你必须懂读售楼处。把售楼处读懂，解剖透了，就知道怎么管整个项目了。这比无效沟通的会议有价值多了。
14、客户是从别的客户身上找到安全感的。
客户是从别的客户身上找到安全感，这是至理名言。
不要怕售楼处人多，一个售楼处的土地被几千几万人踩过就是宝地了。
人一多，客户心里就踏实，业务员就好谈。
就算找最好的业务员去讲销讲，客户也听不进几句，关键信息捕捉到就足够。
但是售楼处整体营造的氛围和情景非常重要，点点滴滴，不是靠业务员单向的信息传递。
从客户进大门，路好不好走，进来以后看到了什么，保安是怎么敬礼的，保洁是笑的还是哭丧脸的，路是干净的还是杂乱的，售楼处是有人端茶倒水还是冷冰冰，整体聊天是怎么个感受等等。
这一整套系统组合下来，潜移默化帮他形成决策。
核心是人气，整个场景的核心，就是人气。想尽办法把人搞过来，没有那么多买房的，总有那么多人来你这儿玩，也是好事。
15、自己夸自己和别人夸你效果是完全不一样的。
自己夸自己，听起来很搞笑。
现在自媒体的作用就是从第三方的角度去看。有些软文，90%说与此无关但是很有意思的事，后面扯一点项目相关联的话题，反倒突出了，这就比较高级一些，一样解决传播的问题。
原创、第三方、貌似非商业，这是自媒体文章的真谛。原创才有吸引力，第三方随便写，不要带任何开发商的主张诉求，看起来是一个无商业目的的事，传播最广、效用最大。
我们做项目，如果业主、同行，甚至毫无关系的人，都夸你的项目好，那你就很成功了。但人家凭什么夸你好？这就需要在上面讲到的整个情景里面下功夫。
这些动作是润物细无声的，表面带不来成交，但是你不会被任何一个营销手段、营销资源所绑架，如果你做好这样的功课，大家都说你好，都说你值得一看，都说这项目难买，还要什么渠道，客户自己就来了。
形成这样的势，技术手段就不重要了。但这个势的形成，要点滴积累；点滴积累是建立在一套营销的理念基础上的。
16、什么叫好口碑？一桌十个人，四个说你好，剩下的不说好都显得不够专业。什么叫坏名声？一桌十个人，两个带头说你坏，剩下的谁也不好意思再说好。
继续说口碑。
我们很多时候对一个项目的印象，对一个人的印象，是通过别人说来的。
一个饭桌上，有三四个人说，某个项目不错，一起吃饭的人都记住了。
换到另外一个饭桌上，他也会跟别人说，那个项目不错，其实没看过，就是把人家的话翻译了一下。
反向的，一桌人坐一块，有个人说那个项目太糟糕了，如果再有一个人附和一下，最多两个人，基本上就盖棺定论了，最起码在这个饭桌上盖棺定论了，这个项目就是不怎么样。
这里起码会影响50%的人，就会留下一个印象，这个项目不怎么样。
一旦要想扳回这个印象，难于上青天。
一个操盘者，要善于驾驭这些潜在的影响。这些规则，比什么推广都管用，不需要什么成本，需要心思，真正走心。这种营销比渠道更高级一点，也更难，没有上班、下班之分，24小时，随时随地。
如果你的团队，你所影响的整个组织和系统，都有这样的思维和动作，什么手段、渠道，都不重要了，你已经把有效信息传递给了有效客户。
17、产品优化，是优化设计还是优化成本，这是截然不同的企业经营价值观。
产品优化是设计的优化，还是成本的优化，是两个不同的方向。
这个话题在过去谈很容易，在今天有点难，因为现在主流是限价商品房。
过去的逻辑是这样的：我成本高一点，花心思把房子努力做到最好，我努力劳动的成果被市场接受。因为我的房子足够好，所以买的人也多。这就是所谓的高端产品、盖好房子的完整逻辑。
今天再用这个逻辑，不好圆了。我花这么大心思，这么多成本做的好房子，也是卖这个价；盖起来不塌，也是这个价。这两者之间的差距怎么体现？
这套游戏规则，是让开发商有动力把房子盖的好一点，还是有动力把生意做的赚钱一些；我们给这个城市留下的是一堆建筑垃圾，还是建筑作品，都值得去思考。
18、定价，是交织感性与理性，各种诉求博弈，集中体现智慧，静水深流的一门学问。
定价有它非常严谨理性的、专业科学的计算部分，也有非常艺术的、感性的成分存在。
竞争对手、市场、客户数量、成本收益、公司的现金流的状况等等，这些众多因素综合起来，计算出一个结果，最后产生定价，这是理性部分。
还有感性部分，就是价格预期。
在客户心里，他认为这个项目值多少钱，和实际成交价，中间有个差额。客户预期价格高过于实际成交价，他就认为划算；反过来就不划算，你卖起来就很辛苦，要加各种各样的东西才能说服他。
但客户的心理预期价格可以被管理。你给他的正向信息足够多，这个预期价格就会往上浮动。加个学区，就得加点钱；加了精装，又加点钱；科技系统、服务好，都得加点钱。
为什么要把售楼处盖的富丽堂皇？为什么保安、水吧服务员都找帅小伙和漂亮姑娘？做这些工作，花这些钱，就是要提升客户心理价位的预期。
公司内部也有价格预期，各种各样的预期管理，在一个恰当的范围内，可能会达到一个相对理性的效果。
19、有瑕疵的真实最打动人。
其实有瑕疵的真实，也是被包装过的真实。
没有一个项目是完美的，人无完人，一个道理。所以不用回避掩盖你项目的不足、缺陷，甚至问题。也不用拒绝承认。有改不了的东西就大胆承认，把其他优势说清楚就好了。
有瑕疵的真实更容易建立信任，因为你暴露了你的缺点，所以你可信，所以你讲的其他东西，人家也更信。你把这部分掩盖，想让人家相信的，人家也不相信了。
20、清零是很卓越的一种品质。
清零，这词不新鲜，观点也不新鲜，对于搞营销，很关键。
干得再好，到12月31号翻篇，明年的任何一单生意，跟今年都没有关系了，营销就是这么残酷。
反过来看也一样，今年干的老糟糕了，也翻篇，从头开始。这个月干不好，翻篇，下一个月再努力干好。
永远都有机会，永远也都有挑战，心不大，干不了这个行业。
其实它有很多技巧，特别是管理一线，要有很多心理按摩的手段、方法。
项目管理也需要仪式感。找到自己和团队所能接受并能形成共识的一个仪式，把过去总结、翻篇，开始新的一段。继续努力，调整状态。
21、没有问题就是最大的问题。
向上汇报，你说不出问题来，那你是有问题的。
要么你工作不走心，要么你专业度不够。这世上没有事情是按部就班就能成功的，没有事情顺利到把时间熬到，就搞定。房子都一套一套卖，客人得一个一个找，从我们现实到目标，有很长的一段路要走，这段路有很多问题，提出来问题，争取最大化的支持，大家步调统一，这是一个基本的过程。
事前多提问题，往往进展的比较顺利，后面就没那么多麻烦。
创业以后这个感受更强烈，凡是一开头调门起的老高的，基本上不太靠谱，反而一开始大家很严谨，很专业，表明诉求，基本上这事就能往前推进。
年轻人有时候会把话给的特别满，“没问题交给我”，往往他可能是无心的。你要善意的多问他几个为什么，就发现有一堆问题。
要看到他看不到的地方去，慢慢就会成长的快一些。
22、要有勇气将你的营销方案向所有合作伙伴公开。
这是当年我们操盘的秘籍之一。
第一，你要有自己的营销方案，不是别人给你的方案。
第二，你要公开。
作为操盘者，没人比你更了解你的经营诉求、更全面的掌握这个项目的信息，所以这个项目的整体营销结构、节奏、资源调配，你自己要有大概的一个框架。
你把这个框架搭起来，把所有的相关合作伙伴都请到一起，让大家往这个框架里填充，每个专业相对应不同的资源和力量，这样就变成了一个整体的项目，枝繁叶茂，目标统一，思维一致，在一个平台运转，这是系统思维。
我们现实有很多其他情况，是我自己没有想清楚，我跟这边要个方案，跟那边要个方案。由于我不知道我要什么东西，你们的方案我都不满意。浪费了大量的资源。
还有一种情况，我知道我要什么，我跟A谈了，之后又跟B谈，当我跟B谈的时候，我要的东西已经和跟A谈的时候不一样了，因为我的想法变了。这样大家出来的东西还是合不到一起。
这个世界上没有绝对好的方案，其实营销就是一个合力，只要你有本事，把相关的资源整合到一个平台上，按照步调一致的节奏去努力，就错不了。
操盘者不是一个职位，操盘者是对大脑有要求的，是这个盘的灵魂。
作为灵魂，你必须建立起一个框架，定目标、定步骤，调配资源，想清楚以后摆到桌面上，大家知道共同目标，擅长什么就大家各显神威，搭到一起做成一件事。
这是一个基础的操盘逻辑，这样做下来大家都不累，都在自己的领域干好，执行到位，结果就差不到哪去。
尤其是逆势，想出好项目，不是靠运气，也不纯粹靠干劲，必须得形成合力。更加审慎、细致、理性的安排，再加上干劲。
23、要有底气鼓励自下而上的各种叫板。
营销职级而言，确实有总监、副总、总裁，但是就专业而言，还真不是谁官大谁水平高。
就算你过去水平高，不在一线，了解的信息不够。而越接近一线的人，信息越真实。就业务领域而言，没有职级，业务必须是平等的。
想做好一个项目，必须得有一个平等的充分沟通的氛围，所以要鼓励自下而上的叫板，鼓励大家都叫板，决策者就好拍板。如果一言堂，谁官大谁说了算，那就是盲目拍板，今天给你拍板的权利，过两天就不给你了。
只要叫板的多，拍板拍得科学，你板子会拍得越来越大，慢慢会培养出来一堆能拍板的人，你就越来越厉害了。
24、地产行业的周期性决定了，都是过客，没有牛人。
心态要放好。
有的人在一个专业领域坚守这么多年，还在市场的第一排，一定有他的原因。
这个行业没什么牛人，你在不同的历史阶段，做与这个历史阶段相对应的事情，就了不起，但是要有不断迭代的意识，持续追求卓越。
追求卓越就很难。卓越和优秀不一样，优秀是能算出来的成功，卓越是预测不到的成功。
优秀你能预测出来，我做的项目按部就班不要犯太大错误，这叫优秀；卓越是算不出来的，有各种各样前面的未知困难在等着你，你克服了，才卓越。
持续追求卓越太难了，在你每当舒服一点的时候，就要主动追求下一个不舒服。每当你胜利的时候，要追求一个更大的胜利，不停的在赶路，这很辛苦。
但也正因此，人生质量才有差异。
25、踩盘，是从事这个行业的基本功，贯穿始终。
踩盘和去售楼处是一体两面。多看项目，这是基本功。别管你做了多少年，多去看，看盘就能沉淀。写作文是有语感的，语感就是很多句子一气呵成，因为看的文章多，写的多，坚持久了就有语感。
同理，一个行业做久了是有感觉的。感觉怎么来，日积月累的看盘是它的第一步，这是培养我们行业直觉非常好的一步。
行业直觉有了，你看地也很准，做产品定位也很准。
26、数字敏感，是很卓越的另一项品质。
生意是由各种各样的数字构成的，项目总占地、总建面、容积率、绿化率、层高、车库、几梯几户、货量、单价、总量、竞争对手等等，月、周，团队、每个人，对应这些业绩需要多少组来电、来访，倒推出来的客户资源需要多少，方方面面，都是数字。
如果你自己做项目，问你数据，还得现查、现找，证明工作没有走心。只要走心，数字应该脱口而出。
27、审美很重要，哲学很重要，这些都不是能学来的。
优秀的操盘手，都有自己的一套审美和哲学。
大家观点可能不同，但不重要。重要的是，要形成自己的逻辑，有自己的判断。
这个背后其实就是审美和哲学。
这两样，一部分是天赋，一部分靠积累。
建立审美和哲学，是最底层基础。
如果我们把操作一个项目分成若干层的话，具体的执行是技术层面的，技术层面之下，是有一套系统的思维结构做支撑，这个结构需要你的营销观念作为基础。
营销观念之下，就是这些审美意识和世界观、人生观、价值观审美意识在打底。
如果我们要把营销做懂、做通透，要建立这个层次感，不能用形而上的几个技术手段，就把这个行业给覆盖掉了，真的没有那么简单。
28、会而不议，议而不决，决而不行，行而不果，很多开会的人的脸上写着这几个字。
这是一个特别常见的现象。
光开会不讨论事，或者讨论不到具体的事，不在点上，开完会喝酒，喝完酒散了。过两个月继续开会讨论，不落地，没结果，是在浪费时间、劳动力、浪费各种资源。
会议管理是一个企业运营管理的核心内容之一，只有管好开会的频次、质量、长度，这个公司运营才能有效率。对营销更是如此，房子得一套一套卖，这是个打仗部门，打仗部门靠开会是解决不了绩效的。
不是说不开会，开会是集中沟通，它是提升效率的，不是脱缓节奏的。
29、小会短会，解决问题，大会长会，统一思想。
人多的会，长时间的会，是为了统一思想。把所有人的思想，统一到一个节奏上。
小会短会，是解决问题的，分好工，定好节点。
搞清楚目的，会开会是门学问。职位越高，会越多，越得知道怎么开会，什么会一定要参加，什么会去一下就可以走，什么会可以不去，什么会过一会儿再去。
30、所谓客户开拓全员营销渠道销售，和早餐要吃好一样，大家都知道，效果各不同。
所谓的渠道，现在看来是主流的营销手段。
但是渠道用的好不好，区别也很大。用的好就给钱多给钱快，你还能卖得出去，给钱快、给钱多，卖得出去分销比又不划算。即便我们说这是个技术手段，这个技术手段想用好也不是那么简单，你跟渠道公司的老板关系再好没用，因为渠道是一个自上而下的行业。
31、趁年轻，多加班。
别怕加班。趁年轻多加班，多干活，你把它当成一个充实、学习的自我长进过程。
你的下班时间用在了哪里，就决定十年以后你会变成什么样的人。
年纪一大，人的杂事越来越多。家里不陪老人也得陪小孩，不陪小孩也得陪先生太太。不陪这些人也得被领导拉出去喝酒打球，就算这些都没有，自己还有一些小爱好，时间精力方方面面组织在一起，会把你的时间统统瓜分掉，你永远觉得自己是一个时间不够用的人。
到35岁以后体会更强烈，没有那么多归你自由挥霍的时间了。
这个时间段用来自己长进，增加一些价值，形成一些思维的结构，形成一些基本的学习方法，终身受益。按部就班不会让你变成一个多优秀的人。
我们是这么过来的，我们也只会用这种方式，诚实劳动来应对这个世界，我是善意的劝劝大家，有时间多做一些让自己有长进的事情。
32、媒介是手段，不是目的，干着干着就混淆了。
媒介是手段，不是目的。
好多人的曝光率很高，好多人台前的东西比较多，有些人低调，彻底不说。其实露脸不露脸，只是一种企业的经营行为，是为了实现某一个阶段的经营目标，所以要有这种行为表现。
但这不是经营目的，不是为了满足虚荣心，名利二字从来不可分割。如果把这个行为表现当成最终目的，这个事就糟糕了。
33、主流只是相对而言，出了负面，再小的媒体也是主流。
一个人有优点也有缺点，企业也有好有坏。你公司经营的越好，被负面盯上的概率越高。如果你服务于你的经营目的，你就能判断清楚优劣势。
再小的人、再小的媒体，也要给予足够的尊重，平等的对视。这往往化解很多事情。
34、搞营销的领导和不搞营销的领导关注的重点是不一样的，但你必须学会尊重，起码比两个搞营销的领导关注的不一样，你得学会选择，要好一些。
搞营销的领导和不搞营销的领导的重点不一样，但你必须学会尊重。
不管你的领导懂不懂营销，要尊重，懂的要善于引导大家到一个共同的沟通语境中去，不懂的要善于营造成一个大家共同的职场规矩中去。
35、拜佛是这个行业很重要的心理暗示，但也要懂得拜佛求己。
做房地产就没有不搞风水的，开工也得烧个香，摆个个猪头，这叫心理暗示。
这种心理暗示有时候很奇怪，有时候能形成某种内在的勾连。信不信没关系，但要尊重。拜佛求己，信自己。
36、销售是有节奏的，每天卖一两套一月四十套和四个周末每个周末十套八套的效果是绝对不一样的，营销就是铺垫好前戏，懂得抓高潮。
销售是有节奏的，卖房子真的不是一天两套一天两套那么卖，每天一睁眼跟出租司机一样，太累。
卖房子就跟弹钢琴一样，得有重点、有次点，周末卖十几套，周一到周三能偷懒，周末又卖七八套，下周一二能偷懒，一开盘卖十个亿，接下来一两个月能缓缓，缓完再卖七八亿，一年开两三次盘就成了。
既干得好，又不累，咱们原来就这么干的，一年开两次盘，一次盘三四十亿，半年歇着，领导还不管你，因为任务完成了。
今天的市场不允许了，大开大合的时代不在了，但小节奏创造也要创造出来，周末、节假日、某一个大的节点，创造出一些小高潮。
要操盘的干什么，操盘就是管业务员考勤吗？操盘就是操作一个东西的节奏。
37、管理就是提前忙，安排大家忙，大家都忙起来了，就可以想点别的事了。
管理就是提前忙。这事还没开始，你就得先把它想清楚，想清楚以后布置给大家，让大家忙起来。这时候你腾出时间精力来想别的事，这叫管理。
管理者要提前一步，任何组织都需要这么一个人，告诉大家，我们要往哪条路走，怎么分工，什么节点完成。如果你把自己定位成这个人，要提前想，大领导想三年五年的事，中领导想一年两年的事，小领导想一年半年的事，再小的领导想一两个月、一周的事。
如果有人很忙，有人不忙，那就是管理没管好，没提前想清楚。
38、项目方案阶段，老板算经济账，设计算各种规划指标帐，营销帮客户算帐，该坚持一定坚持。长远来看，不帮客户算帐的公司，其他帐也容易变成空帐。
屁股决定脑袋，大家各算各的账。
但是一定要算客户的账，坚持算客户账的企业，能生存下去。光算自己账的企业，发展会有问题，在别的行业都不用聊，但在我们房地产行业，有争议。
比如把房子盖的足够好，政府限价了，那开发商为什么要做这件事情？逻辑就圆不上。客户至上，这个话在我们这个行业，是统一的口号，但还不是统一的价值观。
39、思路想好节点确定资源配齐就放手团队同事去做，宁愿花几倍精力反复帮助同事上手业务，也绝不可顺顺手把同事的活干了。
你宁愿花几倍的精力，帮助那些新同事逐渐学会怎么工作，也不要着急到把他的活都干了。
你生气、着急，嫌他笨、不上手，把他的活干了，这个事虽然顺了，但你的时间如果用来干他的活，其实你自己的活就没时间干了。
你教他确实费时间，但是你教会，就永远不需要占用这个时间了。人心都是肉长的，你真心教他，他就把你当师傅，你教他越多，你们感情就越多好，帮同事成功是你更大的成功，你就越来越厉害了。
40、关键节点关键战役必须毕其功于一战，胜则百通，项目顺人心齐奖金多声誉好，败则拧巴，加班挨骂夜总会，换代理换广告换老总，换一圈的项目普遍做不好，前后思路做法不连贯。
我们判断出这一年，这个项目的某几个节点是最重要的，你不要怕投入，以最多的资源、最多的人力、最优秀的合作伙伴，集中到这个点，把这个仗打下来。只要这个仗打下来，你一年打几次就胜了。
在关键时刻要敢于投入，背水一战，一定要把自己逼到那个分上才能变成卓越。算出来的，这个事有什么风险，有什么收益，这是一种算法，只能做到优秀。前途未卜，我就敢干，我认为大方向没错，所有人都跟着弄，成了这叫卓越。
41、数字是冷冰冰的，所以要理性；实现数字的人心是肉长的，所以更要学会温暖人心。
数字是理性的，指标是理性的。但实现指标这些人是感性的。
做营销管理既得会骂人，也得会哄人。上班要求很严，下班一定要请人家吃饭，公事多严格没有问题，私事要尽量给人家搭把手。没有一个数字天生是合理的，没有一个指标天然就应该完成，没有人天生就是你的下属。
都是拿心换回来的，你拿你的心换人家的心，你拿你的命换人家的命，你拿你的未来换人家的未来，大家才能命运勾连到一块。一旦大家成为命运共同体，再难的山头都容易打下来，市场好、坏，项目大、小，都没那么重要，因为在大战场上，市场是一致的，做项目的人不一样，区别就很大。
很多人出发点是好的，各方面都管的严，但没有另外一双柔软的手抚摸团队的人心，也带不好队伍。
只有仁慈也不行，干不了这个行业。
42、恰到好处的精神奖励远比物质奖励来的影响深远且持久。
恰到好处的精神奖励，远比物质奖励来的重要。
前提是一定要有物质奖励，这是一个离钱很近的行业，物质奖励绝对需要，而且非常重要。
但是同样的给钱，不一样的爽，这是有讲究的。
我扔现金在桌上给你5万，和往你卡里打10万，这5万绝对好使；
成功了奖你50万，这事没干先扔你们10万，这10万比50万作用要大得多；
是设置团队奖50万，还是我只给第一名30万，这30万比50万要好用。
这不是节约成本的概念，而是怎么样能起到激励效果，营销就不是一个平均分配的部门，打仗就不是平均一个人弄掉几个人头。
在销售团队里，你要对30%的人足够好，好到让他感恩戴德，而不是理所应当。这个售楼处另外70%的人，就是被替换掉的命运。这就是生存法则，也行业的残酷之处，要怪就怪你自己不争气，没有努力进到前30%。
这个过程中，你同样的一笔预算，用不同的手段，产生的激励效果不一样，这是一门学问，搞这个比人力资源搞的重要的多，这是人性，怎么样能够最大激发人性成就的欲望，就成功了。
一定得有竞争，一定不能和谐，一定有最优秀的，这个最优秀的还能被挑战和替换，用各种各样的规则，来决定你整个盘子的最大化。
43、用人就用人的长处，用人的长处那人皆可用，如果满眼人的缺点，人皆庸才，那么团队企业也成不了气候。
做团队就是用人，用人就用长处，你只要能看到人的长处，人皆可用；如果你眼里都是人的短处，无人可用。
如果你要做一个团队的领导者，更重要的是发现每个人身上的长处，你发现他们的长处越多，这个团队把长处结合到一块，就是一个有战斗力的团队。
不是问题不重要，而是长处更重要，我们用这个人，把他的长处发挥到极致就可以了，短处慢慢补，有些能补上，补不上不用他这一块，这是一个很重要的用人理念，听起来特简单，但实际操作没那么容易。
44、关键节点的关键任务，即便是多年的老同事，也要多叮嘱几遍，过程中多问几遍，事前多问意味着事后少哭。
在整个事务推进的过程中，领导多问问，多了解节奏，掌握基本的过程，别等到出了问题了，问题已经很大了，才到你这儿来处理。在问进度的过程中，慢慢修正，就朝更接近真相的方向走，不会出大事。
所以，掌握团队的人，基本上要掌握各种各样的状态，这个状态就是靠你多主动的去问。
员工天然不愿意跟上司打交道，也可以理解。但是从你的角度，不掌握一些关键节点，关键信息，等事情比较麻烦的时候再处理，比你提前打几个电话，牵扯的精力要复杂得多。
45、熟悉各种药材特性便如同熟练掌握各种营销手段特点，对症下药便如同读得懂售楼处，掌握各种偏方便如同把控各类社会资源，这个角度看，搞营销和做中医差不多。
我们要掌握各种各样的营销资源、营销手段。根据你当期的营销目标，把它们组合在一块儿。
一个好的操盘手，就是一个老中医，什么病下什么药，对药性熟悉，不是靠一个药打天下。
46、营销提供不一样的人生。没有完全相同的两条河流，营销的世界观就在于经历各种的可能性。
搞营销最有意思的地方，就是每天都不一样，每个项目都不一样，每一个客户都不一样，每一个团队都不一样。我们每一天做的事情，都和昨天不一样。
所以，其实营销的每一天，都是很新鲜的，有意思的，有挑战的，我们遇到的问题也永远不会重复，这是这个行当最有吸引力的地方，也最有意思的地方。
47、到一线去，回总部来。
要做一线。不做一线，接不了地气，地基不够牢，永远都懂不了这一行。
但是只做一线，格局、视野是受限的。
把一线做明白以后，掌握了一些基本的项目管理经验，一定要去总部干一下，别管大公司总部、小公司总部。总部有相对宏观的视角，要建立老板思维。
有相对大一点的格局、视野、角度，再具备有做具体事的能力，这种人到哪里都好用，哪里都缺，哪里都想要。
有总部思维，就掌握他的评价体系，就能跟老板对话。在一线干活，叫有真本事，如果你的真本事和老板的评价体系能对接上，掌握了这两种语言，你才是这个企业真正需要的人才。
否则，你干的再好人家对你评价也不高，卖得好说你卖便宜了，这种例子不少。
48、营销是技术，也是艺术；营销人既是手艺人，也是思想家。
49、营销的原点在于对人性的洞察和关照。
我们讲了很多团队、客户等等，这一堆事回到背后，其实都是人，全是在研究人。研究老板，研究职能部门，研究客户，研究团队，其实营销归到根上，它就是研究人，是人的学问，是人性的洞察。
做营销不难，但影响人、改变人、引导人是最难的事儿。
掌握了这些东西，对我们自己的为人处事，方方面面都是相通的。营销不是一个工作，不是这八小时我是做营销的，下了班我就不做了。
营销是一个终身职业，也是一个终身行业，它发生在我们身边，只是你叫它营销还是不叫它营销而已。
营销100之五十：房地产要放到社会大背景下，解决社会问题的公司才有价值。
营销100之五十一：房地产营销要站在企业运营的视角，解决公司问题的营销才有价值。
营销100之五十二：营销手段要放到系统营销思维下，服务于营销目标的手段才有价值。
营销100之五十三：物理属性的产品卖点竞争是有天花板的，出路之一就是搭建综合解决客户生活问题的资源平台。
营销100之五十四：有路不走。要依据今时今日的背景目标资源客户诸多条件作出崭新判断。
营销100之五十五：顺时低调逆时狂。
营销100之五十六：是否解决为何一定要目标实现，判断一支队伍有无战斗力的前提。
营销100之五十七：资深营销人的水平差异在于思维模型搭建，资源获取和进取心。
营销100之五十八：承诺的一定要做到，否则没有第二次。
营销100之五十九：动员供应商的重要性大于指挥他们。
营销100之六十：好白菜老被猪拱的秘密在猪的贴心服务和不要脸不放弃精神。
营销100之六十一：授人以鱼不如授人以渔，对年轻同事尽量多说几句，对老同事适度敲打。
营销100之六十二：经验和勇气成反比。
营销100之六十三：把事情和时间分四象限，既紧急又重要，不紧急不重要，重要不紧急，紧急不重要。
营销100之六十四：排出每周时间事件结构图，横坐标周一到周七，纵坐标上午中午下午晚上，中间填事。
营销100之六十五：集中时间、精力，处理大事，大事每周也就那么几件。
营销100之六十六：每件事情做起来都比想象要花费时间。
营销100之六十七：有些事置之不理会自动消失，智慧在于辨别的能力。
营销100之六十八：委屈锻炼心量，胸怀，只有广阔的心胸才能撑起一片江山。
营销100之六十九：压缩小我，成全更大的格局。
营销100之七十：远离舒适区、远离宏大叙事、远离鸡零狗碎
营销100之七十一：真正的错误是害怕犯错误。
营销100之七十二：善于利用逆境、利用冬天的机会扭转行业竞争格局。
营销100之七十三：
善于自我批评的人牛逼闪闪光芒四射
善于批评别人的人要么特别有料要么不甘于特别没料
善于批评社会的人潜台词是金钱权利女人怎么特么都不是我的。
营销100之七十四：熟人未必是知己，交往频率不等于交往深度。
营销100之七十五：有关人的问题，不可拖延、不可侥幸。
营销100之七十六：难听话当面说，尽早说、直接说。
营销100之七十七：因上努力果上随缘
营销100之七十八：世间大事作于细、世间难事作于易
营销100之七十九：不作负面表达，凡事建设性开始
营销100之八十：结硬寨打呆仗看着傻门槛高
营销100之八十一：勇于结束无意义对话。
营销100之八十二：不断建立更高的标准、不断结交更好的榜样
营销100之八十三：带徒弟是逼迫个人成长的绝招。
营销100之八十四：组成人体力量的八种氨基酸，只要有一种含量不足其他七种就无法合成蛋白质
营销100之八十五：
老板逼着自己少分一点大家多分一点
逼着自己不重要一点大家存在感多一些
大家有劲公司才能做大
大私即大公 大公即大私
营销100之八十六
戴一块手表的人，容易知道准确时间；戴两块手表的人，不能确定几点。
营销100之八十七：管理最难的是让所有人有激情、有那股劲、肯努力、肯付出、能学习、能成长。
营销100之八十八：大事不着急 小事常发火
营销100之八十九：报恩不报仇恩明怨糊涂
营销100之九十：不管你是多小的领导，你必须给人们带来希望。
营销100之九十一：所谓强势，就是干什么事，都争取资源干成。
营销100之九十二：每一场战斗都赢，最后输了整个战争。
营销100之九十三：改变你行动的理想，才是真的理想。
营销100之九十四：有些美好的东西，乘以时间，就是传奇。
营销100之九十五：做赚钱的事，难在收手。
营销100之九十六：值钱的事，难在坚持。
营销100之九十七：
销售任务=价格×面积/套数
销售套数=来访量×转化率
销售套数=狼狗+洋狗+疯狗
营销100之九十八：
营销100之九十九：最好的激励，唤醒灵魂，并启发我们追求卓越。
营销100之一百：及时回复，及时回复，及时回复。
语录网网友观点：营销，是一个系统、一门科学，跟交响乐一样，这个系统可以理解成：客户在哪里？怎样找到他？如何把他请到现场来？他为什么要来？他来了之后用什么方式能把他留住？沟通什么内容？用什么道具、情景影响他？怎样开始谈这套房子、谈价格、具体的促销？如果成交了，他怎么样满意度更高、继续传播？如果不成交，他口碑好，可不可以帮我们说好话？围绕这个逻辑，每一个阶段都有相应的营销技术、手段、资源与之相匹配，然后变成了一套系统。